بحث در مورد شیوه زندگی در یک جامعه با تراکم بالای جمعیت همیشه موضوعی چالش‌برانگیز بوده است. نسبت به ۴۰ سال گذشته، بخش اعظمی از ساخت‌وساز کشور مختص به آپارتمان‌سازی بوده است. در اینکه این شیوه ساخت‌وساز تا چه اندازه بر کیفیت زندگی تأثیر گذاشته است، بحث بسیار است!
اما آنچه آپارتمان سازی را به یک جنبه شهرسازی پایدار و کاربردی تبدیل می‌کند، قوانین حاکم بر آن است. این قوانین نشان می‌دهند که افراد چه حقوقی نسبت به همسایگان خود دارند و به غیر از خانه خود، بر چه فضاهای دیگری در ساختمان مالکیت دارند. این بار ما در مقاله دیگری از بهدی سازه درباره قوانین پشت بام در آپارتمان صحبت می‌کنیم.
همه چیز درباره قوانین پشت بام در آپارتمان
قبل از آنکه قوانین پشت بام برای آپارتمان‌ها را موشکافی کنیم، باید کمی در مورد مشاعات و مالکیت بحث شود. در عرف آپارتمان نشینی آمده است: «فضاهایی از ساختمان که در سند آورده نشده‌اند، جزء مشاعات در نظر گرفته می‌شوند.» به این معنا که همه مالکین ساختمان به یک اندازه از آن سهم دارند.
راه پله، آسانسور، حیاط، لابی و بسیاری موارد دیگر جزئی از مشاعات هستند. در این میان، پشت بام آپارتمان نیز از این قاعده مستثی نیست. هیچ یک از ساکنین آپارتمان حق تصرف و ایجاد اسباب مزاحمت برای ساکنین از طریق پشت بام را ندارد. هر فعالیتی که در پشت بام انجام می‌شود، باید توسط تمامی ساکنین مورد تأیید قرار گیرد.
برای مثال، یکی از اهالی ساختمان پیشنهاد ساخت روف گاردن را می‌دهد. برای اینکه پیشنهاد او مورد پذیرش قرار گیرد، نیاز به تایید تمام ساکنان ساختمان است. این مورد را می‌شود به هرگونه فعالیت خارج از عرف که قرار است در پشت بام انجام شود، تعمیم داد. تمام تغییرات در پشت بام باید در جلسات عمومی ساختمان مورد بحث گذاشته شود تا تایید و عدم تأیید آن توسط ساکنین بررسی شود.
حالا سراغ قوانین پشت بام در آپارتمان می‌رویم:
- زمانی که سند ملکی (اجاره نامه یا قولنامه یا هر سند دیگر) نشان دهد که فردی در واحدی از آپارتمان ساکن است، او مؤظف به پرداخت هزینه‌های مشاعات و شارژ است. در زمانی که مالک در واحد خود حضور نداشته باشد هم مؤظف به پرداخت هزینه‌های مربوطه است.
- استفاده از پشت بام برای همه ساکنین آپارتمان اعم از مستأجر و موجر به شرط رعایت قوانین آزاد است. این بدان معناست که هیئت مدیره ساختمان نمی‌توانند بدون اجازه ساکنین درب پشت بام را قفل کرده و مانع تردد ساکنین به آن شوند.
- پاگرد آخر که به پشت بام ختم می‌شود نیز جزء مشاعات محسوب می‌شود و به طور مشترک برای همه مالکین است. همچنین، ساکنین طبقه آخر نسبت به آن حق مالکیت ندارند.
- شستشوی فرش در پشت بام کاملاً غیر قانونی است. هیچ یک از مالکین یا ساکنین آپارتمان نمی‌توانند حتی در صورت داشتن رأی اکثریت اقدام به شستن فرش در پشت بام کنند.
- استفاده از فضای خالی در اتاقک آسانسور در خرپشته جهت استفاده شخصی و انبارکردن وسایل اضافی ساکنین (به خصوص اهالی طبقه آخر) ممنوع است.
- هزینه‌های مربوط به پشت‌بام آپارتمان به کلیه ساکنین ساختمان مربوط است و آن‌ها به اندازه داشتن سهم مساوی مؤظف به پرداخت هزینه‌های مورد نظر هستند.
- انجام هرگونه تغییرات اعم از احداث روف گاردن، باغچه، باربیکو، استخر، چیدمان میز و صندلی، اتاقک، آلاچیق و موارد دیگر باید با تصویت همه ساکنین ساختمان برسد. در اینجور موارد مدیر یا هئیت مدیره ساختمان به تنهایی اجازه ایجاد تغییرات را ندارند.
- برای نصب آنتن مخابراتی نیز نظر کلیه ساکنین آپارتمان مهم است. مگر اینکه در اساسنامه ساختمان چنین اجازه‌ای به مدیر یا هیئت مدیران داده شده باشد (آنتن مخابراتی در صورتی قابل نصب است که مجوز وزارت بهداشت مبنی بر بی‌ضرر بودن امواج را دارا باشد. بدون داشتن مجوز احداث آنتن امکان‌پذیر نخواهد بود).
هدف از قوانین پشت بام آپارتمان
قوانین آپارتمان نشینی مشخص می‌کند که اهالی ساختمان تا چه اندازه حق دخل و تصرف در مشاعات را دارند. این قوانین به هدف ایجاد نظم، بهبود کیفیت زندگی و افزایش امنیت ساکنین طرح‌ریزی شده‌اند. همچنین این موقعیت را فراهم می‌کنند تا افراد بتوانند از حقوق خود به خوبی دفاع کنند. پشت بام آپارتمان نیز از جمله مشاعات ساختمان محسوب می‌شود، بنابراین هرگونه فعالیت و تغییرات در این فضا مستلزم رأی جمعی ساکنین است.
مطلب پیشنهادی: حقوق همسایه در ساخت و ساز : کارفرما بداند تا کار به شکایت نرسد!
پرسش و پاسخ درباره قوانین پشت بام در آپارتمان
۱- آیا انتقال کولر به پشت بام نیاز به رأی ساکنین ساختمان دارد؟
پشت بام جزء قسمت‌های مشاع ساختمان است و اقتضا حکم می‌کند که کولر در پشت بام باشد. بنابراین، هیچ یک از اهالی ساختمان حق اعتراض ندارند.
۲- هزینه تعمیر ایزوگام پشت بام بر عهده چه کسی است؟
پشت بام جزء مشاعات محسوب می‌شود و تمامی ساکنین مؤظف به پرداخت هزینه ایزوگام هستند. در صورتی که یک یا چند واحد از پرداخت هزینه امتناع کنند، باید مراتب را از طریق شورای حل اختلاف پیگیری کرد.
۳- ساخت انباری در پشت بام مجاز است؟
احداث هرگونه بنا که نیاز به سقف دارد، باید پروانه ساخت داشته باشد. غیر از بحث گرفتن مجوز، چون تصرف در مشاعات است، رضایت کلیه مالکین هم امری ضروری است.
۴- اگر فردی مالک اکثریت واحدهای ساختمان باشد، برای تغییرات پشت بام نیاز به کسب اجازه دیگر ساکنین دارد؟
هر تغییری در پشت بام باید در جلسات عمومی ساختمان به تصویب رسیده و توسط ساکنین امضا شود. هیئت مدیره، مالک ساختمان یا فردی که مالک اکثریت واحدها است، هیچ اولویتی برای استفادۀ اختصاصی از مشاعات ندارند.
نکته: در صورت ممانعت از ورود به پشت بام بدون تأیید نظر ساکنین، می‌توان از فرد مذکور شکایت کیفری کرد.
کلام آخر
قوانین پشت بام در آپارتمان بخشی از دستورالعمل‌های ضروری در زندگی آپارتمان نشینی است. این مقررات به ساکنین ساختمان کمک می‌کند تا بتوانند در محیطی صلح آمیز زندگی کنند. مشاعات ساختمان که پشت بام هم بخشی از آن محسوب می‌شود، به مثابه یک رأی برای هر یک از واحدهای ساختمان است. هر یک از اهالی ساختمان به طور مشترک حق استفاده از پشت بام را دارند. اهالی ساختمان می‌توانند از فردی که قوانین را پیروی نمی‌کند، به صورت قضایی شکایت کنند.
